9 atriði er varða örugg fasteignaviðskipti – upplýstir kaupendur lenda í minnstum vanda


Almennt eru stærstu fjárhagslegu gerningar fólks þegar það kaupir eða selur fasteign. Það er því mikilvægt að bæði kaupendur og seljendur séu vel undirbúnir.

Reynslan sýnir glöggt að flest þeirra vandamála sem upp koma í gegnum viðskiptin eru milli kaupenda og seljenda. Hjá mörgu hefði mátt komast ef kaupendur hefðu skoðað eignina betur og eftir atvikum leitað frekari skýringa. Kaupandi sem kynnir sér málin vel getur komið fram með réttar spurningarnar og veitt því athygli er skiptir máli:

Félag fasteignasala hefur sett upp 9 góð ráð.

1. Hugaðu vel að því í upphafi á hvaða verðbili eignin eigi að vera og hvaða lánakjör bjóðist. Skoðaðu vel hvernig þú ætlar að standa að fjármögnunni, þar er að mörgu að hyggja. Félagsmenn FF geta leiðbeint þér um leiðir eða hvað er heppilegast.

2. Hvers konar eign: a. er ég að leita að innan verðbilsins sem ég hef sett mér.b. hef ég þörf á innan verðbilsins sem ég hef sett mér.

3. Hvar vil ég/við búa. Vertu “opinn” hér. Þú getur verið ánægð/ur á öðrum stöðum en þú hugsar um. Ef þú ert með “þröngt” verðbil getur þú fengið meira fyrir peningana í hverfum sem minni eftirspurn er. Hvaða ferðatíma ert þú og fjölskyldan til í að hafa til og frá vinnu eða í tómstundir. Hvernig eru samgöngur.

4. Byrjaðu að skoða vel á netinu en inni fasteignir.is (inni á vísir.is) eru allar fasteignir sem eru til sölumeðferðar. Þar má sjá helstu upplýsingar um eignina er veita almenna yfirsýn. Sjáir þú áhugaverða eign skaltu hafa samband við fasteignasalann og fá allar nánari upplýsingar. Fasteignasalinn er ávallt búinn að skoða eignina rækilega og vinna ítarlegt söluyfirlit um hana sem hann getur sent þér. Ef eitthvað er en óljóst áður en þú ferð að skoða eignina þá er um að gera að spyrja fasteignasalann.

5. Vertu vel vakandi fyrir því að verið sé að selja eignina fyrir milligöngu fasteignasala. Listi yfir félagsmenn FF er inni á fasteignir.is og á heimasíðu FF. Þeir aðilar sem þar eru eru bundnir af margháttuðum skyldum, m.a. ströngum siðareglum auk margs annars er tryggja á neytendur sérstaklega í viðskiptunum.

6. Farðu alltaf á fyrstu sölusýningu eignarinnar og skoðaðu eignina mjög vel.  Sé áhugi til staðar fáðu þá kunnáttuaðila að skoða eignina. Spurðu fasteignasalann um allt það sem að þú ert ekki viss um en á fasteignasalanum hvílir rík ráðgjafaskylda gagnvart þér. Ef þú hefur gleymt einhverju vertu ófeimin/nn að biðja um að fá að skoða aftur. Opin hús eru auglýst sérstaklega í dagatali inni á fasteignir.is (visir.is), vertu vel vakandi fyrir hvenær opin hús eru haldin.

7. Að vera ánægður með eignina skiptir vitaskuld miklu en gættu að því að verða ekki svo háð/ur staðsetningu eignarinnar eða öðru að það valdi því að þú reisir þér hurðarás um öxl fjárhagslega eða eignin mæti ekki þeim þörfum sem þú hefur.

8. Núna getur þú lagt inn tilboð hafir þú fundið réttu eignina. Oft er sú staða uppi að fleiri hafa jafnframt áhuga á sömu eigninni. Vertu viðbúin/nn að aðrir kunna að hafa meiri greiðslugetu en þú. Það er fullkomlega eðlilegt að verða vonsvikin/nn að fá ekki eign sem maður býður í, en mundu það eru fáar “alveg einstakar” eignir sem um ræðir. Gættu þín að fara ekki út fyrir þann verðramma sem að þú hefur sett þér. Gerðu aldrei tilboð nema hafa vissu fyrir því að geta staðið við boðið.  Mundu að boð þitt í eignina er alltaf skriflegt og er bindandi, fasteignasalinn setur sé þess þörf fyrirvara sem þú hugsanlega þarft inn í kauptilboðið. Um slíkt leiðbeinir fasteignasalinn þér. Spurðu félagsmann FF um allt sem þú vilt vita við skjalagerðina en honum ber ávallt skylda að vera viðstaddur þegar þú skrifar undir skjöl og skýra út um hvaðeina sem er óljóst eða ef þú vilt fá nánari upplýsingar.

9. Eignin er þín! Þegar komið er samþykki seljanda við boði þínu eru kaupin gerð. Til hamingju! Hafir þú fylgt þeim 8 atriðum sem að nefnd voru hér að framan mun þér vonandi líða vel í nýju íbúðinni og komist hjá vandamálum sem stundum koma upp.

Kaup fasteigna – góð ráð 2021


Þegar kaupa á fasteign er mikilvægt að undirbúa kaupin vel. Hér á vef Félags fasteignasala getur þú nálgast allar upplýsingar hvernig best er að undirbúa og standa að kaupunum.

Þegar um fasteignaviðskipti er að tefla er að jafnaði um mikla fjárhagslega hagsmuni að ræða og fólk yfirleitt að eyða mestu af sínu eigin fé og taka á sig fjárhagslegar skuldbindingar, oft tugi ára fram í tímann. Það er því mikilvægt að undirbúa kaupin vel.

Hér á eftir getur þú fengið upplýsingar hvernig best sé að undirbúa og standa að kaupunum þannig að þú sért sem best meðvitaður/uð um þau viðskipti sem framundan eru. Hér á eftir verður leitast við að skýra út það helsta sem kaupendur þurfa helst að hafa í huga.

A. Hlutverk og skyldur fasteignasala innan Félags fasteignasala


Löggildingu sýslumanns þarf til milligöngu um kaup, sölu eða skipti á fasteignum.

Hlutverk fasteignasala er að leiða saman kaupanda og seljanda, ber honum að gæta réttmætra hagsmuna beggja.Þú átt rétt á ráðgjöf gegnum allt ferli viðskiptanna frá fasteignasalanum.

Skylda að gera samning Fasteignasali skal gera skriflegan samning við kaupanda og greina frá útlögðum kostnaði.

Fasteignasali skal hafa ábyrgðartryggingu vegna fjártjóns sem leitt getur af störfum hans eða starfsfólks hans.

Fasteignasali skoðar eign og semur rækilegt yfirlit um þau aðalatriði sem máli geta skipt við sölu eignarinnar. Í söluyfirliti lýsir hann m.a. eigninni og ástandi hennar, fyrirhuguðum framkvæmdum, áhvílandi lánum, verði og söluskilmálum. Hann ber ábyrgð á því að upplýsingar sem settar eru fram séu réttar en söluyfirlitið enda það mjög mikilvægt gagn.

Fasteignasali skal annast alla skjalagerð varðandi söluna og hvílir sú skylda á honum að sitja alla fundi þar sem skjöl eru undirrituð hverju nafni sem nefnast og votta í framhaldinu skjalagerðina. Hann skal leiðbeina kaupanda rækilega um gerð tilboðs og gerir síðan í framhaldinu kaupsamning og í lok viðskiptana afsal en þá útbýr hann kostnaðaruppgjör milli seljanda og kaupanda varðandi söluna.

Fasteign í smíðum skal lýst nákvæmlega miðað við þann tíma þegar kaupandi á að taka við eigninni og byggingarstig skal vera í samræmi við staðla.

Félagsmenn innan Félags fasteignasala lúta ströngum siðareglum við störf sín. Auk þess er sú skylda að félagsmenn viðhaldi reglulega fagþekkingu sinni. Félag fasteignasala heldur úti umfangsmikilli sérsniðinni sí/endurmenntun til að auka og treysta faglega hæfni félagsmanna sinna.Öll endurmenntun er gjaldfrjáls fyrir félagsmenn FF.

B. Lánamál


Í upphafi þarf kaupandi að huga að lánamöguleikum sem í boði eru hjá bönkum, lífeyrissjóðum, HMS eða öðrum lánastofnunum. Á þessu stigi er oft hægt að fá góð ráð hjá félagsmönnum FF. Þeir sem hyggjast fá lán þurfa að undirgangast svokallað greiðslumat innan lánastofnunar en það mat felur í sér hvort og þá hve hátt lán viðkomandi geti fengið til fasteignakaupa.

Nokkuð mismunandi er hvaða gögn lánastofnanir óska eftir áður ákvörðun er tekin um lánveitingu en auðvelt er að nálgast upplýsingar um það hjá lánastofnunum. Almennt má gera ráð fyrir kröfu um u.þ.b. 20 % eiginfjármögnun. Vísa má á Aurbjörgu sem að finna má inni á fasteignir.is til að skoða frekar lánskjör og samanburð þeirra auk frekari upplýsinga.

Hlutdeildarlán eru í boði fyrir fyrstu kaupendur undir vissum tekjumörkum en með því er hægt að fá 20% vaxtalaust lán og að til komi allt niður í 5% eigið fé.Hlutdeildarlán eru einungis veitt fyrir nýjum eignum sem hlotið hafa samþykki HMS á höfuðborgarsvæðinu en heimild er að nýuppgerðar eignir úti á landsbyggðinni geti borið slík lán.

Mikilvægt er að kaupendur hugi vel að hvernig lán henti þeim best en á markaðinum er í boði verðtryggð lán, óverðtryggð lán og einnig bjóðast blönduð lán þ.e. þar sem hluti lánsins er verðtryggður og hinn óverðtryggður. Mismunandi er hvað hentar og því gott að leita ráða hjá fasteignasalanum þínum eða lánastofnun um helstu kosti og galla.

Helstu kostir verðtryggðra lána hafa verið að þau fela almennt í sér mun léttari greiðslubyrði en óverðtryggð lán fyrstu árin og auðvelda þannig oft fólki að geta keypt. Eignamyndunin er á hinn bóginn mun hægari en sé óverðtryggð lán tekin. Gallinn á hinn bóginn er sá að verðtryggð lán hækka í samræmi við verðbólgu.

Mikilvægt er að kaupendur hugi vel að því hvaða vextir bjóðast á markaðnum og einnig er mikilvægt að huga að því hver tímalengd lánsins sé. Mikill munur er á því hver heildarendurgreiðsla verðtryggðs láns verður eftir tímalengd lánsins. Sem dæmi um það má nefna lán hjá lánastofnunum sem er tekið annars vegar til 25 ára og hins vegar til 40 getur munað í dag allt að 60% á því sem greitt hefur verið meira í lokin af 40 ára láni. Vaxtakostnaður verður þ.a.l. mun meiri eftir því sem lánið er lengra. Það er því brýnt að kaupendur hugi vel að því m.a. að tímalengd lána skiptir miklu og ráðfæri sig vandlega við fasteignasala sinn eða lánastofnun þegar hugað er að lánamálum.

Varðandi óverðtryggð lán þá eru greiðslur mun erfiðari fyrstu árin enda alltaf verið að greiða lánið niður þ.e. höfuðstól, vexti og verðbætur ólíkt verðtryggðu lánunum. Þegar óverðtryggð lán eru tekin er eignamyndun almennt mun hraðari.

C. Söluyfirlit – Mikilvægt að lesa yfir


Samkvæmt lögum um sölu fasteigna hvílir sú skylda á fasteignasala að útbúa söluyfirlit. Söluyfirlitið er mjög mikilvægt skjal sem fasteignasali ber ábyrgð á og hefur að geyma rækilegt yfirlit um þau atriði sem skipt geta máli við sölu eignarinnar. Áður en tilboð er gert í eign skal væntanlegum tilboðsgjafa (kaupanda) afhent söluyfirlitið og á hann með nafnritun sinni að staðfesta móttöku söluyfirlitsins og dagsetningu (sönnun að hafi verið kynnt skjalið).Innihald söluyfirlitsins ásamt rækilegri skoðun eignarinnar á að geta orðið grundvöllur ákvörðunar um kaup eignarinnar og um leið hvaða verð kaupandi er tilbúinn að greiða.

Fasteignasali á sjálfur að afla þeirra upplýsinga sem fram eiga að koma í söluyfirliti og að auki að skoða fasteignina. Mikilvægt er að kaupandi hugi mjög vel að þessum þætti í ferlinu og fái nauðsynlegar skýringar frá fasteignasala sínum á öllu því í söluyfirlitinu sem hann telur sig ekki hafa nægar upplýsingar um. Í söluyfirliti á einnig að vera til staðar yfirlýsing seljanda að söluyfirlitið sé rétt og samkvæmt bestu vitund hans. Sé söluyfirlit rangt eða villandi getur fasteignasali orðið ábyrgur gagnvart kaupanda sýni hann af sér gáleysi við gerð þess.

Í söluyfirliti þarf auk almennrar lýsingar m.a. að koma fram:

A.

söluverð það sem eigandi óskar að fá fyrir eign sé það ákveðið,

B.

staðsetning eignar og númer, stærð hennar samkvæmt opinberum skrám, fasteignamat, brunabótamat, byggingarlag og byggingarefni og byggingarár eignar og einstakra hluta hennar ef við á; teikning sem sýni fyrirkomulag innan húss skal jafnan vera fyrir hendi, svo og lóðaruppdráttur sé hann til,

C.

upplýsingar um ástand eignar og einstakra hluta hennar, þar á meðal um galla sem seljanda og/eða fasteignasala er kunnugt um á eign,

D.

föst gjöld af eigninni, áhvílandi veðskuldir, kvaðir og önnur eignahöft, samkvæmt veðbókarvottorði; tilgreina skal eftirstöðvar og lánskjör, þar á meðal vexti og verðtryggingu allra áhvílandi veðskulda og kvaða og tilgreina sérstaklega ef skuld er í vanskilum; um þær veðskuldir sem fylgja eiga við sölu skal tilgreina fjölda ógreiddra afborgana,

E.

kostnaður sem kaupandi hefur af kaupum, þar á meðal þinglýsingarkostnaður, stimpilgjöld, umsýslukostnaður kaupanda, lántökukostnaður sé það unnt o.fl.

F.

tekjur af eigninni ef um er að ræða eign sem ætluð er til atvinnustarfsemi,

G.

afhendingarástand eignar sem seld er ófullgerð, og skal það vera í samræmi við staðla sem út eru gefnir af opinberum stofnunum er annast byggingarrannsóknir eða byggingareftirlit,

H.

húsgjöld og yfirstandandi eða væntanlegar framkvæmdir sem búið er að ákveða á fundi húsfélags, sé um fjöleignarhús að ræða, og um stöðu eiganda gagnvart hússjóði og framkvæmdasjóði húsfélags,

I.

eignaskiptayfirlýsing eða samningur sé um fjöleignarhús að ræða,

J.

önnur atriði sem kunnugt er um, svo sem skýrslur um ástand eignar sem gerðar hafa verið.

Algeng vandamál sem komið hafa upp vegna söluyfirlits

Nokkuð hefur borið á að tveir eftirfarandi þættir hafi valdið ágreiningi og kaupendur ekki talið að þeirra hafi verið getið með nægjanlegum skýrum hætti.

1) Yfirlýsing húsfélags
Mikilvægt er að fyrir liggi yfirlýsing húsfélags m.a. um húsgjöld, yfirstandandi eða væntanlegar framkvæmdir sem búið er að ákveða á fundi húsfélags , stöðu eiganda gagnvart hússjóði og framkvæmdasjóði húsfélags. Þarna er um mikilvægan þátt að ræða sem huga þarf vel að og kaupandi að spyrja um allt sem að er óljóst enda skiptir vitaskuld kaupanda miklu að þessar upplýsingar séu réttar.Upp geta komið mál þar sem framkvæmdir hafa ekki verið samþykktar endanlega en eru fyrirhugaðar, framkvæmdir geta verið hafnar og talsvert ferli fram undan. Þetta er mikilvægt að ræða vel við fasteignasalann enda geta komið upp álitamál.Seljandi þarf einnig að staðfesta að upplýsingar húsfélagsins séu réttar í söluyfirlitinu.

2) Skiptasamningar:
Lögum samkvæmt eiga vera til skiptasamningar um öll fjöleignarhús til að hægt sé að selja einstaka hluta þess.

3) Fylgifé
Upp geta komið vandamál hvort ýmsir hlutir fylgi með við sölu – helst hefur þetta snúið að tækjum í eldhúsi þ.e. ískáp og uppþvottavél hvor sé hluti af innréttingu,álitamál varðandi hillur og ljós.Mikilvægt að spyrja ef eitthvað er óljóst.

D. Kauptilboð


Þegar kaupandi hefur fundið þá eign sem hann vill gera tilboð í aðstoðar fasteignasalinn hann við uppsetningu kauptilboðsins og gætir hagsmuna hans eins og lög áskilja og veitir góð ráð. Mikilvægt er að hafa í huga að kauptilboð er skuldbindandi og getur sá aðili er gerir kauptilboð orðið skaðabótaábyrgur hætti hann við hafi ekki verið gerðir fyrirvarar. Í kauptilboðinu er kveðið á um með hvaða hætti greiðslur eigi að berast og hvernig greiðslur eigi að berast.Greiði kaupandi með láni er almennt kveðið á um fyrirvara u.m.þ.b. 14 – 21 dag um að kaupandi fái lánsloforð innan þess tíma. Sé lán ekki veitt er kauptilboðið að jafnaði fallið niður og tilkynnir fasteignasalinn seljanda þegar um þá niðurstöðu – má þá segja að málin séu komin á byrjunarreit að nýju. Gangi á hinn bóginn allt eftir og lán fáist boðar fasteignasalinn til kaupsamnings hið fyrsta.

Alltítt er að fyrirvari sé gerður að kaupandi geti selt eign sína og þá setur fatseignasalinn inn í samninginn þann þann tíma sem að sá fyrirvari skal standa.

E. Kaupsamningur



Gangi kauptilboð eftir
með þeim hætti sem samið er um boðar fasteignasalinn til kaupsamnings en almennt má telja að u.m.þ.b. 4-6 vikur líði frá því kauptilboð er gert og þangað til kaupsamningur er gerður. Þegar fasteignasali gengur frá kaupsamningi veitir hann faglega ráðgjöf og gætir hagsmuna bæði seljanda og kaupanda í hvívetna m.a. þess að réttmætra hagsmuna beggja sé gætt og að ekki séu settir ólögmætir, ósanngjarnir eða óeðlilegir kostir í samninginn. Í kaupsamningnum eru njörvuð niður öll samningsákvæði milli kaupanda og seljanda. Fasteignasalinn fer rækilega yfir alla þætti samningsins og skýrir fyrir samningsaðilum – ekki hika að spyrja fasteignasalann um allt sem er óljóst.

Mikilvægt er að huga að verði breytingar frá kauptilboði til kaupsamnings að aðilar kynni sér vel hverjar þær eru og hvaða afleiðingar þær kunni að hafa, slíkar breytingar þarfnast alltaf samkomulags milli kaupanda og seljanda (ef báðir skrifa undir kaupsamninginn eru þær breytingar samþykktar). Við kaupsamning er skuldabréfið (lánið) undirritað af bæði seljendum og kaupendum. Fasteignasalinn ber ábyrgð á því að koma kaupsamningnum til þinglýsingar.

Mikilvægt er að gæta þess að kaupsamningsgreiðslur séu greiddar á gjalddaga. Seljanda er heimilt að reikna dráttarvexti á vanskil frá þeim degi. Beri gjalddaga ber upp á helgidag er fyrsti virki dagur þar á eftir greiðsludagur.

F. Að lokinni þinglýsingu kaupsamnings og skuldabréfs


Fasteignasalinn sér eins og áður segir um að gæta hagsmuna bæði kaupanda og seljanda og svúr það meðal annars að skjöl skili sér til þinglýsinga þ.e. þinglýsingu kaupsamnings og skuldabréfs til að tryggja að hagsmunir beggja séu tryggðir. Eftir að kaupsamningi hefur verið þinglýst kemur fasteignasali þinglýstu frumriti til kaupanda. Hvað skuldabréfið (lánið) varðar sem fasteignasali fór með til þinglýsingar er þinglýsingu að jafnaði lokið á 7 – 15 dögum. Að þinglýsingu lokinni kemur fasteignasali skjalinu til lánastofnunar sem greiðir andvirði bréfsins inn á reikning seljanda eða samkvæmt öðrum fyrirmælum aðila. Ef afhendingardagur breytist frá því sem um er samið í kaupsamningi er mikilvægt að láta fasteignasölu vita enda hefur það áhrif á kostnaðaruppgjör í lokin sem fasteignasalinn ber ábyrgð á.

G. Afhending eignarinnar


Fasteigninni ber að skila á umsömdum degi hreinni og snyrtilegri. Afhendingardagur eignar er mikilvæg dagsetning enda færist þá ábyrgð og áhætta eignarinnar yfir á kaupanda auk þess sem öll gjöld vegna eignarinnar falla þá á kaupanda.Æskilegt er að kaupandi og seljandi hittist við afhendinguna og yfirfari eignina en hana á að afhenda í því ástandi sem samið hefur verið um. Varðandi fylgifé seldra eigna er fjallað um það í kauptilboði og kaupsamningi, mikilvægt er að ef einhver vafi hvort tilteknir hlutir séu fylgifé að semja um það. Seljandi á við afhendingu að vera búinn láta lesa af rafmagns- og hitaveitumælum og tilkynna nöfn nýrra greiðenda. Þá á seljandi að vera búinn að tilkynna húsfélagi um nýjan félagsmann.

H. Frá því kaupsamningur er gerður og fram að afsali


Þarna er um að ræða mjög mismunandi tímalengd en hún ræðst af samkomulagi kaupanda og seljanda en almennt er afsal gefið út um leið og lokagreiðsla er greidd. Við afsal færist eignaréttur alfarið yfir á kaupandann.

Komi á þessum tíma upp að seljandi telji eignina ekki í samræmi við það sem kveðið hefur verið á um í söluyfirliti, samningum eða því sem seljandi hefur veitt upplýsingar um er rétt að snúa sér til fasteignasalans til ráðgjafar. Fasteignasalinn ráðleggur aðilum um framhald málsins og reynir oft sættir með þeim þar sem hann á grundvelli sérfræðiþekkingar sinnar reynir að miðla málum. Félag fasteignasala hefur boðið félagsmönnum sínum upp á námskeið í sáttamiðlun til að styrkja þá við sáttaumleitanenda er oft mjög kostnaðarsamt að leita aðstoðar lögmanna og fara dómstólaleiðina þó svo því miður þess þurfi stundum. Rétt er að benda á að þó svo afsal hafi verið gefið út og í raun afskiptum fasteignasalans sé lokið þá eru oft ýmsir félagsmenn sem veita ráðgjöf þrátt fyrir það, enda margir félagsmenn er leggja ríkan metnað að viðskipti sem þeir hafa haft milligöngu um séu hnökralaus og viðskiptavinir njóti farsællar þjónustu.

Kaupandi á ekki að bæta úr hinum meinta galla sem hann setur kvörtun fram um án samráðs við seljanda og fasteignasöluna. Ekki má halda eftir hærri greiðslu en sem nemur þeirri fjárhæð sem ætla má að kosti að bæta úr hinum meinta galla.

I. Afsal


Fasteignasalan hefur samband við kaupanda og seljanda nokkru fyrir áætlaðan afsalsdag þar sem fundur er boðaður vegna afsalsins. Afsal er gefið út eins og fyrr segir þegar síðasta kaupsamningsgreiðslan er greidd og er hún oft greidd þegar kaupandi og seljandi koma á skrifstofu fasteignasalans til afsalsgerðarinnar. Við afsalið fer fram margháttað uppgjör milli kaupanda og seljanda. Hér á eftir verður getið þess helsta sem varðar uppgjörið og nauðsynlegt er fyrir kaupendur að vita.

A) Skipting hússjóðsgjalda í fjölbýlishúsum:

Seljandi greiðir venjulegan rekstrarkostnað fram að afhendingardegi, þ.m.t. hefðbundnar greiðslur í hússjóð.

B) Kostnaður við framkvæmdir á sameign eftir að samþykki kauptilboðs

Kaupandi greiðir allan kostnað við framkvæmdir á sameign sem ráðist er í eftir að kauptilboð hefur verið samþykkt og miða að því að auka verð- eða notagildi eignarinnar nema um annað sé samið. Þetta á við hvort sem framkvæmdir hafa verið ákveðnar áður en kauptilboð var samþykkt eða eftir að það var samþykkt. Ofangreind regla gildir svo framarlega sem ekki hefur verið um annað samið. Mikilvægt er að kaupanda hafi verið tilkynnt áður en hann gerði kauptilboð um framkvæmdir eins og gert er ráð fyrir í söluyfirliti.

C) Greiðslur yfirtekinna lána sem gjaldfalla fyrir kaupsamingsgerð

Enda þótt það sé skýrt tekið fram í kauptilboði hver skuli vera fyrsti gjalddagi kaupanda á yfirteknum veðskuldum (lánum) þá skal seljandi greiða þá gjalddaga af lánunum sem falla á áður en afsal er undirritað. Seljendur þurfa því að koma afritum af kvittunum til fasteignasala fyrir þessum greiðslum þar sem hluti greiðslunnar fellur í hlut kaupanda.
Það sama gildir um safngreiðslur í framkvæmdasjóð. Við kaupsamning endurgreiðir kaupandi seljanda sinn hlut í þessum greiðslum. Seljendur þurfa að koma afritum af kvittunum til fasteignasala fyrir þessum greiðslum þannig að hægt sé að reikna endurgreiðsluna til seljanda..

D) Ef að lán eru yfirtekin – uppgjör kostnaðar, vaxta, fasteignagjalda

Fjárhæð yfirtekinna lána sem tiltekin eru í kauptilboði sýnir uppreiknaðan höfuðstól á kauptilboðsdegi án vaxta. Vextir eru alltaf gerðir upp sérstaklega í fasteignaviðskiptum og miðast skipting þeirra á milli kaupanda og seljanda við afhendingardag. Þannig greiðir seljandi vexti af yfirteknum veðskuldum fram að afhendingardegi en kaupandi eftir þann tíma. Skipting fasteignagjalda miðast einnig við afhendingu.

Við undirritun afsals fer fram sérstakt kostnaðaruppgjör milli aðila þar sem vextir af yfirteknum lánum og fasteignagjöld eru gerð upp. Ef ekki liggur fyrir hvenær á að afhenda eignina er uppgjörinu frestað fram að afsali.

Í. Gjöld sem kaupandi þarf að inna af hendi


Við undirritun kaupsamnings greiðir kaupandi eftirtalin gjöld:

A) Stimpilgjald

Kaupandi greiðir stimpilgjald af kaupsamningi. Stimpilgjaldið nemur0,8 % af fasteignamati eignarinnar. Þegar um fyrstu eign er greitt hálft stimpilgjald þ.e. 0,4%. Þegar fyrirtæki kaupa eign er greitt 1,4% stimpilgjald.Þessi gjöld renna í ríkisjóð.

B) Þinglýsingarkostnaður

er kr. 2.500,- af hverju skjali sem þinglýst er.

C) Þjónustu og umsýslugjald

Gjald sem kaupandi greiðir á grundvelli samnings við fasteignasöluna fyrir ráðgjöf, hagsmunagæslu í gegnum allt ferlið, umsýslu skjala, ferðir í lánastofnanir, til sýslumanns ofl.

Nánar hér.

J. Nokkur góð ráð til viðbótar


1. Aflýsing lána

Athugaðu vel rétt þinn til að halda eftir greiðslu, ef seljandi hefur ekki aflýst áhvílandi lánum á umsömdum degi. Aðeins má halda eftir greiðslu sem nemur fjárhæð þess/þeirra láns/lána sem aflýsa á eða nota greiðsluna til þess að greiða lánið upp auk kostnaðar sem falla kann á.

2. Eignaréttur/áritun

Mundu að kaupandi fasteignar verður ekki fullkomlega löglegur eigandi fyrr en afsali hefur verið þinglýst, fram að því er hún í sameign seljanda og kaupanda. Þess vegna er nauðsynlegt að þinglýsa afsali þó svo að kaupsamningi hafi verið þinglýst áður til að tryggja rétt þinn.

3. Ráðstöfun fasteignar

Aðeins þinglýstur eigandi, afsalshafi, getur ráðstafað (selt eða veðsett) fasteign. Ef þú hyggst selja eignina sem þú átt samkvæmt kaupsamningi, þ.e. afsal hefur ekki verið gefið út, verður fyrri eigandi að árita kaupsamninginn til þess að nýr kaupandi geti þinglýst sínum samningi.

4. Samþykki maka

Samþykki maka þinglýsts eiganda þarf fyrir sölu og veðsetningu fasteignar, ef fjölskyldan býr á eigninni eða ef eignin er notuð til atvinnurekstrar beggja hjóna eða annars þeirra.

5. Yfirtaka lána

Þegar kaupendur eru að yfirtaka lán, sem hvíla á eign, þarf samþykki fyrir því hjá viðkomandi kröfuhafa.Staðfesting á yfirtöku lána liggur fyrir við undirritun kaupsamnings eða gengið frá því samhliða kaupsamningsgerð. Lífeyrissjóðir og sumar lánastofnanir óska eftir því að gengið sé frá skuldaraskiptum skriflega annað hvort hjá fasteignasölunni eða hjá viðkomandi lánveitanda. Huga þarf að því að sumir lánveitendur hækka vaxaprósentu við yfirtöku lána.Fasteignasalinn sér venjulega um tilkynningu um skuldaraskiptin.

6. Veðflutningur

Flest lán má flytja milli eigna. Kanna þarf sérstaklega hjá hverri lánastofnun þau skilyrði sem sett eru vegna þessa. Ætlaðu þér a.m.k. 10-15 daga til veðflutnings. Mikilvægt er að leita ráða hjá fasteignasalanum þínum vegna veðflutninga/veðheimilda.

7. Geymið öll skjöl vegna fasteignakaupanna

Varðveitið gaumgæfilega öll skjöl sem snerta fasteignaviðskiptin, s.s. kaupsamning, afsal, veðskuldabréf, allar kvittanir, afborganir af lánum, greiðslu fasteignagjalda, húsgjalda ofl. Sú hirðusemi kemur sér ávallt vel síðar meir.

K. Gallar


Í lögum um fasteignakaup kemur fram að fasteign teljist gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögunum og kaupsamningi.Hafðu í huga að alltaf má þegar um notaðar fasteignir er að ræða finna eitthvað.Þegar um galla er að ræða varðandi notaðar fasteignir er mælt fyrir um að ágalli þurfi að rýra verðmæti eignarinnar svo nokkru nemi þannig að um galla sé að ræða.Gallaþröskuldurinn sem hér um ræðir og nánar er fjallað um hér að neðan á ekki við ef seljandi sýnir af sér saknæma háttsemi (þ.e. leynt gallanum/göllunum) enda alvarlegt sannist slíkt.

Á hinn bóginn er nokkuð erfitt að svara hvað ágallar þurfa að vera miklir til að geta talist gallar. Þarna skiptir máli hvað fasteignin er gömul og má ráða skv. greinargerð að verðrýrnun í elstu eignum þurfi að vera allt að 10% vegna slíkra ágalla. Sé hins vegar um nýlegt húsnæði að ræða myndu vera minni kröfur hvað ágalla ræðir.
Telji kaupendur galla vera á þeirri eign sem keypt er rétt að hafa samband við þann fasteignasala sem annaðist milligönguna án tafar um ráð varðandi framhald málsins. Kaupandi á ekki að bæta úr hinum meinta galla án samráðs við seljenda.

Ekki má halda eftir hærri greiðslu en sem nemur þeirri fjárhæð sem ætla má að kosti að bæta úr hinum meinta galla. Mjög varlega þarf að fara í að halda eftir greiðslu.Telji fasteignasali kröfu kaupanda geta átt rétt á sér reynir hann almennt sættir með aðilum þar sem hann á grundvelli sérfræðiþekkingar sinnar reynir að ná sáttum með aðilum. Rétt er að benda á nokkur dómafordæmi sem Félag fasteignasala hefur tekið saman vegna galla á fasteignum sem birt er undir athyglisverðir dómar á heimasíðu Félags fasteignasala ff@ff.is.

Kaupandi getur ekki borið fyrir sig galla á fasteign sem hann þekkti til eða átti að þekkja til þegar kaupsamningurinn var gerður. Hafi kaupandi skoðað fasteign, áður en kaup gerðust, eða án nægjanlegrar ástæðu látið undir höfuð leggjast að skoða hana þótt seljandi skoraði á hann um það getur hann ekki borið fyrir sig galla sem hann mátt sjá við slíka skoðun. Þetta á þó ekki við ef seljandi sýndi af sér stórkostlegt gáleysi eða framferði hans stríðir með öðrum hætti gegn heiðarleika og góðri trú.
Fasteignasali skal tryggja sér ótvírætt umboð frá réttum aðila til þeirrar milligöngu sem hann tekur að sér. Hafi hann einkaumboð til sölumeðferðar eignarinar skal geta þess glögglega.