Fyrirvarar í kauptilboðum og eru þeir alltaf settir
Fyrirvarar í kauptilboðum hafa mjög ríka þýðingu og geta haft þá þýðingu að ekkert verði að viðskiptunum. Fyrirvarar eru aldrei settir í tilboð nema þess þurfi en algengast er að fyrirvarar lúti að því að sá sem tilboðið geri fái lán frá lánastofnun og oft er einnig um fyrirvara um að eign þess sem býður í eign seljist. Gæta þarf mjög vel að orðalagi fyrirvara sem settir eru í tilboð en félagsmenn FF bera ábyrgð á að fyrirvarar séu skýrir og tryggi hagsmuni aðila.
Á fasteignasali að vera viðstaddur þegar ég skrifa undir skjöl
Félagsmenn FF eiga ávallt að vera viðstaddir hvers konar undirskrift skjala sem kaupendur eða seljendur skrifa undir. Þannig er tryggt að hafi fólk einhverjar spurningar sé þeim svarað af aðila með opinber réttindi til starfans og þá þekkingu að baki sem krefjast má og neytendur eiga rétt á að fá notið. Að baki slíku liggur brýn neytendavernd.
Á fasteignasali að leita sátta
Nokkuð er um að eftir að eign hefur verið afhent komi upp vandamál. Þá er spurning hver aðkoma fasteignasalans skuli vera að slíku. Í lögum er ekkert kveðið á um slíka skyldu en oftast reyna félagsmenn að greina vandan og eftir atvikum ef unnt er að leggja fram tillögur að lausnum.Félagsmönnum FF er boðið upp á sérsniðna endurmenntun er styrkir þá í störfum og m.a. hefur félagsmönnum verið boðið upp á námskeið um sáttamiðlun.
Reynslan hefur ítrkað sýnt hve mikilvægt er að sættir náist enda oft reynslan ef mál fara lengra þá verði það það sem deilt er um aukaatriði að endingu vegma kostnaðar beggja aðila.
Við vorum að kaupa eign og þakið lekur – hvað eigum við að gera
Þarna er oft vandi á höndum. Meginreglan er sú að seljandi á að greina frá þakleka (öllum göllum sem veit um) og þannig sé hægt að setja það fram í söluyfirliti sem galli. Stundum er það þó þannig að seljandi hefur ekki vitað af því og þá er staðan erfiðari. Þá getur aldur eignar skipt máli, hve umfangsmikill lekinn er ofl.
Mikilvægt er að greina frá slíku sannanlega tafarlaust og fá ráðleggingu hjá fasteigansalanum þínum. Oft er þá fenginn aðili að meta umfang og kostnað til þess að hægt sé huga að næstu skrefum og í framhaldinu sáttafundur hjá fasteignasala sem skýrir út frá dómafordæmum og öðru stöðu mála.
Ég sá fasteign auglýsta á íslenskri fasteignasölu en hún er á Spáni hvaða reglur gilda
Almennt má segja að þegar íslenskur fasteignasali er með eign til sölumeðferðar á Íslandi þá gildi íslensk lög að stærstu leiti.
Hvað tekur langan tíma frá því kauptilboð er gert og þangað til kaupsamnnigur er gerður
Almennt má gera ráð fyrir u.mþ.b. 4 – 5 víkum
Hvað er forkaupsréttur
Forkaupsréttur er í raun takmarkaður eigaréttur forkaupsréttarhafa. Forkaupsréttur verður virkur þegar tilboði hefur verið tekið en þá hefur forkaupsréttarhafi 15 daga til að ganga inn í samninginn með sömu kjörum og samningurinn kveður á um.
Hvenær er eðlilegt að fá fasteign afhenta
Slíkt er ávallt samkomulagsatriði milli kaupanda og seljanda. Mikilvægt er að hafa í huga að afhendingartíminn hefur rík réttaráhrif í för með sér en þá flyst ábyrgð eignarinnar yfir á kaupanda og að auki öll gjöld vegna eignarinnar.
Skiptir máli hvort að ég fái eign afhenta síðla mánaðar eða fyrstu daga næsta mánaðar
Já, það getur haft umtalsverð áhrif. Einkum er um að ræða þegar að lán er yfirtekið en þá getur þegar verðbólga er mikil fjárhæð yfirtekins láns tekið hækkunum milli mánaða. Ný vísitala tekur gildi í upphafi hvers mánaðar en tekur ekki breytingum innan mánaðar. Ræddu þetta endilega við fasteignasalann þinn.
Hvað eru veðflutningar
Þá er verið að flytja lán af einnieign yfir á aðra.Við slíkt geta ýmsar flækjur myndast og reynir þannig oft verulega á gæði fasteignasalans þíns að allt gangi vel. Slíkir veðflutningar geta stundum tekið nokkurn tíma en almennt ekki lengur en 4-5 vikur. Við slíkt reynir einnig oft á góða samvinnu á milli fasteignasalna.
Mega sölumenn ganga frá kauptilboðum og veita mér ráðgjöf
Nei það mega þeir ekki. Fasteignasalar hafa einkarétt frá ríkinu að sinna þeim störfum sem löggildingin tekur til og er óheimilt að framselja slík störf til sölumanna. Að baki löggildingu til fasteignasölu liggja ríkar kröfur til umfangsmikillar þekkingar og að baki réttindunum er löng og ströng menntun, yfirgripsmikil starfsreynsla auk endurmenntunar sem félagsmenn sinna. Engar kröfur eru á hinn bóginn gerðar til sölumanna og lagaleg réttindi þeirra engin. Á hinn bóginn geta þeir sinnt einföldum almennum verkefnum sem fasteignasali felur þeim.
Hverjir eru félagsmenn FF og geta allir verið félagsmenn
Það sem öllu skiptir er að neytendur geti í stærstu viðskiptum sem fólk á í á lífsleiðinni treyst fasteignasalanum sem það fær ráðgjöf frá fullkomlega. Þetta er grundvallaratriði og skiptir öllu gagnvart félagsmönnum FF. Þannig eru félagsmenn FF bundir m.a. ströngum siðareglum og neytendur geta leitað til skrifstofu FF sé eitthvað óljóst í þeirra störfum. Því miður er í stétt fasteignasala eins og öðrum starfstéttum svartir sauðir sem fylgja ekki reglum og hafa skaðað neytendur alvarlega í fasteignaviðskiptum. Slíka fasteignasala hefur FF ekki áhuga að hafa innan síns félags og ekki hafa tengingu við slíka aðila.
Hvaða tilboði á eigandi að taka
Seljanda er frjálst að taka hvaða tilboði sem er og hafna hvaða tilboði sem er. Almennt fer fasteignasali yfir öll tilboð sem borist hafa í eign með seljanda og ráðleggur hvernig best sé að halda á málum. Í framhaldinu getur eins og fyrr segir seljandi tekið strax boði, hafnað tilboðum eða gert gagntilboð.
Þarna getur seljenda stundum verið vandi á höndum hverjum á að gera gagntilboð ef fleiri hafa boðið í eign en við slíkt nýtur hann aðstoðar fasteigansalans.
Má fasteignasali greina frá hvaða tilboð eru komin í fasteign
Fasteignsali hefur þagnarskyldu í störfum sínum og er óheimilt að greina frá hvaða boð eru komin í fasteign eða hvað hafi verið boðið. Almenna reglan er sú að áhugasamir gera tilboð í eign og þurfa við það að hugsa hvað þeir eru tilbúnir að borga fyrir eignina. Fasteignasalinn ráðleggur og stillir upp tilboði fyrir kaupanda.
Þarf að varast að kaupa eign án þess að vera búinn að selja
Slíkt getur reynst hættuspil og hafa margir lent í erfiðleikum vegna þess. Vitaskuld getur söluleiki eignarinnar skipt máli. Brýnt er að varast þá stöðu að vera orðin það aðþrengdur að verða að selja og hafa ekkert annað val.
Ég keypti íbúð af banka sem segist enga ábyrgð bera en ýmsir leyndir gallar hafa komið í ljó. Er þetta hægt ?
Nokkuð kveður að því að bankar eða aðrir setji inn “klausu” í kaupsamning að þeir beri enga ábyrgð á neinu komi gallar eða annað upp, þar sem þeir þekki ekki til eignarinnar. Slíkt þarf að skoða í hvert skipti en mjög hæpið er að hægt sé að setja slíkan fyrirvara um allsherjar ábyrgðaleysi.
Margir sölumenn auglýsa verðmöt – hafa þau gildi
Verðmat fasteignar er mjög mikilvægur gerningur. Að baki hverju einasta verðmati er gerningur sem byggir á rækilegri skoðun fasteignasala á fasteign og sérfræðilega nálgun hans að færa rök fyrir söluverði eignarinnar á þeim tíma sem söluverðmatið er gert. Slík verðmöt eru hluti af löggildingu fasteignasala og eiga að vera unnin af þeim bæði með skoðun eignarinnar og í framhaldi þess gerð gerningsins og undirritun hans ásamt sérfræðiábyrgð á gerningunum.
Sölumenn hafa enga heimild að auglýsa að þeir sinni verðmötum og bjóði fram þjónustu sína. Oft hefur sú meinloka verið uppi að til séu hinar ýmsu tegundir verðmata, bankaverðmat, söluverðmat ofl. Verðmat er gerningur sem að þarf að uppfylla gæðakröfur og er verðmatið gagn sem að hefur rík réttaráhrif.