Sala fasteigna – góð ráð 2021

Til athugunar:

Það er að ýmsu að hyggja fyrir seljendur þannig að allt fari vel og mikilvægt er að kaupendur leiti hjá fasteignasala sínum svara við öllu því sem þá vantar upplýsingar um eða þarf að fræðast um í söluferlinu. Sé þess gætt eru mun meiri líkur að fasteignaviðskiptin gangi snuðrulaust fyrir sig og án nokkurrra vandkvæða. Mundu þá gullvægu reglu að upplýsa kaupanda og fasteignasala um allt það sem þú veist eða mátt vita að kaupandi þarfnist vitneskju um!

A. Upplýsingaskylda seljanda

Mikilvægt er að seljandi veiti fasteignasala strax í upphafi þegar fasteignasali vinnur að söluyfirliti yfir eignina sem gleggstar upplýsingar. Við skoðun kaupandans á eigninni er brýnt að seljandi veiti kaupanda þær upplýsingar sem hann veit eða má vita að kaupandi mátti með réttu búast við að fá.

Fasteign telst gölluð ef kaupandi hefur ekki fengið þær upplýsingar um eignina sem seljandi vissi eða mátti vita um og kaupandi hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi. Þetta gildir þó aðeins ef ef það hefur haft áhrif á gerð eða efni kaupsamings að upplýsingar voru ekki veittar. Með þessu er átt við að vanræksla upplýsingaskyldu verður að hafa einhverja þýðingu. Annaðhvort að kaupandi hefði aldrei gert tilboð (kaupsamning) eða boðið lægra í eignina.

Það er því mikilvægt að eign sé í samræmi við söluyfirlit og þær upplýsingar sem seljandi veitir. Mikilvægt er að seljendur hugi mjög vel að skyldu sinni til upplýsingagjafar um eignina en skylda seljanda tengist mjög skoðunarskyldu kaupanda.

B. Afhending og skil

Afhenda skal fasteignina á umsömdum degi og skila henni hreinni. Hafa þarf í huga þá gullnu reglu að skila íbúð í því ástandi sem þú hefðir sjálf/ur viljað taka við henni. Láta þarf lesa af rafmagns- og hitaveitumælum á afhendingardegi og tilkynna nöfn nýrra greiðenda. Einnig þarf að tilkynna til húsfélags nýjan félagsmann.

C. Uppgjör fasteignagjalda og vaxta

Uppgjör vegna fasteignagjalda og lána miðast við afhendingardag, þ.e. seljandi greiðir þessi gjöld til þess dags.

Staða yfirtekina veðskulda miðast við stöðu þeirra í skilum á afhendingardegi. Hafðu hugfast að kaupanda er heimilt að draga gjaldfallnar afborganir, vexti og kostnað, er seljanda ber að greiða , af þeirri útborgunargreiðslu sem fellur næst á eftir gjalddaga fasteignagjalda og yfirtekinna veðskulda. Uppgjör vegna þess fer fram á fasteignasölunni, annað hvor við undirritun kaupsamnings eða við afsalsgerð.

D. Aflýsing lána

Taktu þér góðan tíma til að aflýsa lánum. Komdu í veg fyrir að kaupandi beiti heimild sinni til þess að halda eftir greiðslu. Ef lán er greitt upp, skaltu fá bréfið afhent og passa uppá að á það sé áritað að því megi aflýsa, þar sem það er að fullu greitt. Afhentu það síðan hlutaðeigandi sýslumannsembætti til aflýsingar. Lánstofnanir senda einnig slík uppgreidd bréf til aflýsingar.

E. Veðleyfi

Varastu að veita kaupanda veðleyfi, sem ekki er getið um í kaupsamningi, nema að höfðu samráði við fasteignasalann þinn.

F. Geymið öll skjöl vegna sölunnar

Gætið réttar ykkar – forðist stimpilsektir – brýnt er að þinglýsa skjölum strax – leitið ráða ef vanda ber að höndum. Varðveitið gaumgæfilega öll skjöl sem snerta fasteignaviðskiptin, s.s. kaupsamning, afsal, veðskuldabréf, allar kvittanir vegna afborgana af lánum, greiðslu fasteignagjalda, húsgjalda ofl. Sú hirðusemi kemur sér ávallt vel síðar meir!

G. Stimpil- og þinglýsingargjöld

Kaupandi greiðir stimpilgjöld af kaupsamningi og afsali um leið og þau eru lögð inn til þinglýsingar. Ef seljandi lætur umboðsmann undirrita skjöl fyrir sína hönd þarf hann að þinglýsa umboðinu og greiða þinglýsingargjald kr. 2.700,-.

H. Hvar á að afhenda skjal til þinglýsingar / aflýsingar og hvar fást veðbókarvottorð?

Hjá sýslumannsembætti í umdæmi viðkomandi fasteignar.

I. Lántaka – veðflutningur – veðleyfi

Þegar um lántökur eða veðflutning er að ræða, verður lántaki að leggja fram hjá lánveitanda verðmat frá löggiltum fasteignasala, veðbókarvottorð, kvittanir áhvílandi lána og brunabótamatsvottorð þeirrar eignar, sem hann ætlar að veðsetja, auk veðleyfis frá þinglýstum eiganda, sé hann það ekki sjálfur. Reiknaðu með a.m.k 15 dögum til veðflutnings.

Í. Yfirtaka lána

Þegar kaupendur eru að yfirtaka lán þarf samþykki fyrir yfirtökunni frá viðkomandi kröfuhafa. Seljandi þarf að afla þessa samþykkis frá kröfuhöfum og afla samþykkis þeirra Staðfesting á yfirtöku lána þarf að liggjafyrir við undirritun kaupsamnings. Huga þarf að því að sumir lánveitendur hækka vaxaprósentu við yfirtöku lána.Fasteignasalinn sér venjulega um tilkynningu um skuldaraskiptin.

J. Aflestur og hússjóður

Gættu þess að láta lesa af rafmagns- og hitaveitumælum á afhendingardegi og að tilkynna nöfn nýrra greiðenda. Tilkynna þarf húsfélagi um nýjan félagsmann.

K. Uppsögn leigusamnings

Mikilvægt er að huga vel að því að segja upp leigusamningi sé þörf á því með formlegum hætti.