Spurningar og svör

Spurningar og svör:

 

Á fasteignasali að vera viðstaddur þegar ég skrifa undir skjöl

Félagsmenn FF eiga ávallt að vera viðstaddir hvers konar undirskrift skjala sem kaupendur eða seljendur skrifa undir. Þannig er tryggt að hafi fólk einhverjar spurningar sé þeim svarað af aðila með opinber réttindi til starfans auk þeirrar þekkingar sem neytendur eiga rétt á að fá notið. Að baki slíku liggur liggur lagaskykda er byggir á brýnni neytendavernd

Við vorum að kaupa eign og þakið lekur – hvað eigum við að gera

Þarna er oft vandi á höndum. Meginreglan er sú að seljandi á að greina frá þakleka (öllum göllum sem hann veit um) og þannig sé hægt að setja það fram í söluyfirliti sem galla. Stundum er það þó þannig að seljandi hefur ekki vitað af því og þá er staðan erfiðari. Þá getur aldur eignar skipt máli, hve umfangsmikill lekinn er ofl.
Mikilvægt er hjá kaupanda að greina frá slíku sannanlega tafarlaust og fá ráðleggingu hjá fasteiganaslanum þínum. Oft er þá fenginn aðili að meta umfang og kostnað þannig að hægt sé huga að næstu skrefum og í framhaldinu er oft haldinn sáttafundur hjá fasteignasala sem skýrir út frá dómafordæmum og öðru stöðu mála og veitir nauðsynlegar leiðbeiningar.

Ég sá fasteign auglýsta á íslenskri fasteignasölu en hún er á Spáni hvaða reglur gilda

Almennt má segja að þegar íslenskur fasteignasali er með eign til sölumeðferðar á Íslandi þá gildi íslensk lög að stærstu leiti.

Hvað þýða fyrirvarar sem eru í kauptilboðum og eru þeir alltaf settir

Fyrirvarar í kauptilboðum hafa mjög ríka þýðingu og geta haft þá þýðingu að ekkert verði að viðskiptunum. Gæta þarf mjög vel að orðalagi fyrirvara sem settir eru í tilboð en félagsmenn FF bera ábyrgð á að fyrirvarar séu skýrir og tryggi hagsmuni aðila. Fyrirvarar eru ekki settir í tilboð nema þess þurfi en algengast er að fyrirvarar lúti að því að sá sem tilboðið geri fái lán frá lánastofnun til kaupanna.  

Hvað tekur langan tíma frá því kauptilboð er gert og þangað til kaupsamnnigur er gerður

Almennt má gera ráð fyrir u.mþ.b. 4 – 5 víkum

Hvenær er eðlilegt að fá fasteign afhenta

Slíkt er ávallt samkomulagsatriði milli kaupanda og seljanda. Mikilvægt er að hafa í huga að afhendingartíminn hefur rík réttaráhrif í för með sér en þá flyst ábyrgð eignarinnar yfir á kaupanda og að auki öll gjöld vegna eignarinnar.

Skiptir máli hvort að ég fái eign afhenta síðla mánaðar eða fyrstu daga næsta mánaðar

Já, það getur haft umtalsverð áhrif. Einkum er um að ræða þegar að verðtryggt lán er yfirtekið en þá getur þegar verðbólga er mikil fjárhæð yfirtekins láns tekið hækkunum milli mánaða og lánið almennt hækkað. Ný vísitala tekur gildi í upphafi hvers mánaðar en tekur ekki breytingum innan mánaðar. Ræddu þetta endilega við fasteignasalann þinn.   

Hvað eru veðflutningar

Þá er verið að fytja lán af einni  eign yfir á aðra.  Við slíkt geta ýmsar flækjur myndast og reynir þannig oft verulega á gæði fasteignasalans þíns að allt gangi vel. Slíkir veðflutningar geta stundum tekið nokkurn tíma en almennt ekki lengur en 4-5 vikur. Við slíkt reynir einnig oft á góða samvinnu á milli fasteignasala til að tryggja að veðflutningar gangi upp.

Mega sölumenn ganga frá kauptilboðum og veita mér ráðgjöf

Nei það mega þeir ekki. Fasteignasalar hafa einkarétt frá ríkinu að sinna þeim störfum sem löggildingin tekur til og er óheimilt að framselja slík störf til aðstoðarmanna sinna Að baki löggildingu til fasteignasölu býr löng og ströng menntun, yfirgripsmikil starfsreynsla auk endurmenntunar sem félagsmenn sinna.

Hvað er forkaupsréttur

Forkaupsréttur er í raun takmarkaður eignaréttur forkaupsréttarhafa. Forkaupsréttur verður virkur þegar tilboði hefur verið tekið en þá hefur forkaupsréttarhafi 15 daga til að ganga inn í samninginn með sömu kjörum og samningurinn kveður á um.

Hverjir eru félagsmenn FF og geta allir verið félagsmenn

Það sem öllu skiptir er að neytendur geti í stærstu viðskiptum sem fólk á í á lífsleiðinni treyst fasteignasalanum sem það fær ráðgjöf frá fullkomlega.  Þetta er grundvallaratriði og skiptir öllu gagnvart félagsmönnum FF.  Félagsmenn FF er bundir af ströngum siðareglum, lúta ströngum kröfum um endiurmenntun og auk þess geta neytendur leitað til skrifstofu FF sé eitthvað óljóst í störfum þeirra.

Því miður hafa innan stéttar fasteignasala eins og öðrum starfstéttum verið svartir sauðir sem fylgja ekki reglum og skaðað neytendur alvarlega í fasteignaviðskiptum. Slíkum fasteignasölum vill FF ekki með nokkru móti tengjast né hafa innan sinna raða. Þeim er ekki hleypt inn í félagið og/eða reknir úr félaginu.

Forræði seljanda

Ég átti hæsta boð í eign en mínu boði var ekki tekið er það löglegt og hvaða reglur gilda um hvaða boð í fasteign sé tekið ?

Seljanda er frjálst að taka hvaða tilboði sem er og hafna hvaða tilboði sem er. Almennt fer fasteignasali yfir öll tilboð sem borist hafa í eign með seljanda og ráðleggur hvernig best sé að halda á málum. Í framhaldinu getur eins og fyrr segir seljandi tekið strax boði,  hafnað tilboðum eða gert gagntilboð. 

Þarna getur seljenda stundum verið vandi á höndum hverjum á að gera gagntilboð ef margir hafa boðið í eign en við slíkt nýtur hann aðstoðar fasteigansalans hvernig heppilegast er að standa að málum. 

Má fasteignasali greina frá hvaða tilboð eru komin í fasteign

Fasteignasali hefur þagnarskyldu í störfum sínum og er óheimilt að greina frá hvaða boð eru komin í fasteign eða hvað hafi verið boðið. Almenna reglan er sú að áhugasamir gera tilboð í eign og þurfa þegar boðið er í eign að huga að því hvað þeir eru tilbúnir að borga fyrir eignina. Fasteignasalinn ráðleggur og stillir upp tilboði fyrir þann sem vill gera tilboð.

Þarf að varast að kaupa eign án þess að vera búinn að selja

Slíkt getur reynst hættuspil og hafa margir lent í erfiðleikum vegna þess. Vitaskuld getur söluleiki eignarinnar skipt máli. Brýnt er að varast þá stöðu að vera orðin það aðþrengdur að verða að selja og hafa ekkert annað val.  

Ég keypti íbúð af banka sem segist enga ábyrgð bera en ýmsir leyndir gallar hafa komið í ljós. Er þetta hægt ?

Nokkuð kveður að því að bankar eða aðrir óski eftir að sett sé inn texti í kaupsamning að þeir beri enga ábyrgð á neinu komi gallar eða annað upp, þar sem þeir þekki ekki til eignarinnar. Slíkt þarf að skoða í hvert skipti en mjög hæpið er að hægt sé að setja slíkan fyrirvara um allsherjar ábyrgðaleysi.

Ég átti viðskipti við fasteignasala fyrir skömmu og greinilegt var að hann var illa að sér um ýmsa grunnþætti – Er engin skylda að fasteignasalar viðhaldi þekkingu sinni með sí/endurmenntun

Félag fasteignasala býður félagsmönnum innan sinna raða upp á gjaldfrjálsa viðamikla sí/endurmenntun til að tryggja aukna hæfni félagsmanna í sífellt flóknari heimi fasteignaviðskipta og um leið vegna ríkra hagsmuna neytenda.

Margir sölumenn auglýsa verðmöt – hafa þau gildi

Verðmat fasteignar er mjög mikilvægur gerningur. Að baki hverju einasta verðmati er gerningur sem byggir á rækilegri skoðun fasteignasala á fasteign og sérfræðilegri nálgun hans að færa rök fyrir söluverði eignarinnar. Slík verðmöt eru hluti af löggildingu fasteignasala og eiga að vera unnin af þeim bæði með skoðun eignarinnar og í framhaldi þess gerð gerningsins og undirritun hans ásamt sérfræðiábyrgð á gerningunum.

Aðstoðarmenn hafa enga heimild að auglýsa að þeir bjóði upp á og sinni verðmötum. Oft hefur sú meinloka verið uppi að til séu hinar ýmsu tegundir verðmata, bankaverðmat, söluverðmat ofl. Verðmat er gerningur sem að þarf að uppfylla gæðakröfur og er verðmatið gagn sem að hefur rík réttaráhrif.

Hússjóður?

28.12.2010

Fyrir nokkru keypti ég eign þar sem söluyfirlit var til staðar en ekki var nein yfirlýsing frá húsfélagi um hússjóð eða framkvæmdir. Mér var aftur á móti tjáð hver hússjóðurinn væri og ekkert var fjallað um yfirstandandi framkvæmdir. Nú var að koma í ljós að framkvæmdir höfðu verið ákveðnar á húsfundi nokkru áður en ég keypti og er kostnaður á mína íbúð um kr 500.000.

Flatarmál fasteignar?

28.12.2010

"Ég keypi fyrir nokkru fasteign sem fram kom í söluyfirliti að væri 143 fermetrar. Ég hef nú látið mæla upp íbúðina og er hún einungis 135 fermetrar. Mér finnst ég hafa verið svikinn og greitt of hátt verð fyrir eignina."